Contratos de alquiler comercial ¿los inquilinos deben pagar durante la cuarentena obligatoria?
- Dr. Adrian Bengolea
- 29 abr 2020
- 2 Min. de lectura
Muchas dudas existen sobre si corresponde a los inquilinos seguir pagando los alquileres comerciales durante el tiempo que duren las restricciones a las actividades comerciales dispuestas con motivo de la pandemia que aqueja a nuestro país y al mundo.
Al respecto corresponde señalar que el Código Civil y Comercial de la Nación establece en su artículo 1203 “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.
En principio el artículo parece aplicable a la mayoría de los contratos de locación comerciales en tanto los locatarios se han visto impedidos de usar o gozar de la cosa por un decreto del Estado Nacional, que previó cuarentena obligatoria para toda la población.
El artículo otorga dos opciones al inquilino, dejar sin efecto el contrato y/o plantear la cesación del pago del precio durante el tiempo que dure la fuerza mayor. Entendemos que la opción de resolución del contrato debe interpretarse en forma restrictiva, por lo que aconsejamos tener cuidado con elegir este camino. Si bien a simple vista el artículo 1203 parece el adecuado para resolver la situación, aplicarlo a rajatabla, sin un análisis previo, podría ser una decisión no necesariamente beneficiosa para los locatarios.
Primero porque no hay que olvidar que muchos contratos de alquileres pueden llevar incluida cláusulas donde el locatario renuncia a aplicar la teoría de la imprevisión. Si bien podría sostenerse que es una cláusula inaplicable en tanto estaría destinada a evitar otros riesgos vinculados con los financiero/políticos de nuestro país igual, lo cierto es que la misma al estar prevista, debe ser considerada para su análisis. También se podría contra-argumentar el locador que no todos los países ante la pandemia respondieron con idénticas medidas restrictivas (ni en duración ni en su extensión).
Segundo, porque más allá de la situación legal descripta, utilizar la herramienta del art. 1203 podría no ser la más aconsejable para todos los inquilinos ya al utilizarla pueden quedar resentidas las relaciones con el dueño del local comercial.
En este contexto si bien es muy dificil prever cual será el criterio que utilizará los Tribunales para dirimir estos conflictos resulta muy probable que se inclinen por distribuir equitativamente entras las partes las consecuencias nocivas de esta crisis.
En fin, no se advierte una solución sencilla ni lineal, y el mejor consejo hoy en día es tratar de encontrar una solución donde el perjuicio sea el menor posible para las partes del contrato, siempre con el debido asesoramiento profesional.
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